Nejčastější chyba při rekonstrukci? Špatné pořadí kroků

Rozhodnutí zrekonstruovat starší nemovitost s sebou přirozeně nese silnou vizi nového bydlení. Majitelé se často upínají k finálním detailům – od podoby interiéru až po barvu fasády. Podle Luďka Lošťáka, ředitele inženýrské společnosti Comfort Group, se však právě v této prvotní fázi plánování rodí ty vůbec nejdražší stavební chyby. Proč při komplexních rekonstrukcích laický úsudek často selhává a z jakého důvodu je nebezpečné přeskočit fázi technického plánování? O rizicích intuitivního rozhodování na stavbě jsme si povídali v našem rozhovoru.

Pane Lošťáku, jaká je podle vás ta vůbec největší chyba, kterou lidé při rekonstrukcích dělají?

Luděk Lošťák: Ta největší chyba není v samotném řemesle, ale ve špatném pořadí rozhodnutí. Lidé přirozeně reagují na to, co je na domě nejnápadnější. Vidí oprýskanou fasádu, tak rovnou poptají zateplení. Vidí starou střechu, tak volají pokrývačům. Tím ale přeskočí ten nejdůležitější nultý krok: komplexní diagnostiku. Každá stavba je provázaný systém, kde vše souvisí se vším. Pokud zvolíte nelogickou posloupnost prací jen na základě toho, co na první pohled „bije do očí“, stojí vás to následně obrovské peníze, nervy a často i znehodnocení celé investice.

Můžete uvést typický příklad z praxe, kdy se toto špatné pořadí kroků klientovi vymstilo?

Luděk Lošťák: Typickým příkladem je právě zmíněné zateplení. Přišel za námi klient s tím, že má připravené peníze a chce rovnou začít dělat novou fasádu a kupovat tepelné čerpadlo. Když jsme ale u něj začali zpracovávat renovační pas – tedy detailní technicko-finanční plán – zjistili jsme, že dům nemá absolutně žádnou funkční hydroizolaci.

Kdybychom ho nechali udělat to, co původně chtěl, a dům neprodyšně zabalili do polystyrenu, do roka by měl stěny plné neodvětrané plísně a čerpadlo by jelo naprázdno. Renovační pas mu okamžitě přeskládal pořadí prací: nejdříve podříznutí a sanace zemní vlhkosti, a teprve ve druhé etapě zateplení a nové topení. Ochránilo ho to před nevratnou chybou.

Zmiňujete zemní vlhkost jako častý skrytý problém. Kde ještě se lidé při plánování zbytečně unáhlí?

Luděk Lošťák: Velkým problémem jsou zásahy svépomocí a podcenění statiky. Ačkoliv to může znít paradoxně, ty nejzávažnější statické závady si velmi často způsobují samotní majitelé svou neodborností. Chtějí ušetřit čas i peníze a pustí se do terénních úprav kolem objektu, nebo svedou podzemní vodu pod dům, aniž by domysleli fyzikální následky. Jindy zase použijí nevhodné materiály na zateplení starého zdiva, což vede k masivnímu popraskání. Z laického pohledu to dává smysl – potřebuji novou omítku, tak ji zkrátka udělám. Z inženýrského hlediska si tím ale často zadělávají na poškození nosných konstrukcí.

Co když si ale člověk místo rekonstrukce rovnou koupí nemovitost po celkové opravě nebo novostavbu? Tam by přece mělo být pořadí kroků už vyřešené stavebníkem.

Luděk Lošťák: Kupující často žijí v dobré víře, že dům po nedávné rekonstrukci nebo novostavba je „čistý stůl“. Naše statistiky z technických inspekcí ale ukazují, že zhruba pětina námi kontrolovaných novostaveb či nedávných rekonstrukcí vykazuje závažné závady. Běžně odhalujeme nekvalitní zateplení, tepelné mosty nebo odbytě provedenou střešní krytinu.

Nedávno jsme dělali kontrolu jedné novostavby u Prahy v Doubravčicích. Klient dům kupoval s pocitem, že k dořešení zbývají jen malé drobnosti. Skutečnost vyplavala na povrch, až když praskly rozvody topení v podlaze. Naše následná inspekce odhalila nedodržení skladby stavebních konstrukcí i chyby ve statice střechy. Náklady na nutnou sanaci jsme tehdy vyčíslili na více než 800 000 Kč. Přitom se dalo všem těmto problémům předejít, kdyby klient neudělal chybu v pořadí kroků a nechal si dům prověřit před podpisem smluv a doplacením kupní ceny.

Zmínil jste na začátku tepelná čerpadla jako součást modernizace. Podobně lákavou investicí je dnes fotovoltaika. Tu mnozí vnímají tak, že se jen namontuje na střechu a sama šetří peníze. I tady platí to, co říkáte o komplexním přístupu?

Luděk Lošťák: Naprosto. Panely na střeše totiž působí jako lákavá, izolovaná investice. Lidé ale zapomínají na to, že systém zahrnuje i složitou elektroinstalaci a podružné rozvaděče. Výkon i bezpečnost celého řešení přímo závisí na odborném návrhu a pravidelných kontrolách. Bez nich hrozí například jev známý jako PID (vysokonapěťový stres), který podle odborných měření může po několika letech provozu snížit výkon solárních panelů i o desítky procent.

Mnohem horší je situace, kdy instalační firma zanedbá správné zapojení kabeláže a vznikne riziko požáru. Pokud fotovoltaika není zapojena podle norem a dojde ke škodě na majetku, vystavujete se navíc reálnému riziku, že vám pojišťovna odmítne vyplatit plnění. Znovu se tedy vracíme k tomu, že i moderní technologie vyžadují promyšlený projekt, nikoliv jen bezhlavý nákup z katalogu.

Když už se lidé vyhnou technickým chybám, spoléhají se na financování přes státní dotace. Pro portál Ekonews jste před časem upozorňoval na chyby při čerpání dotací. Kde lidé nejčastěji selhávají?

Luděk Lošťák: Úplně nejčastěji na banalitách a na chybějícím celkovém plánu. Co se týče banalit – například u programu Oprav dům po babičce lidé běžně přicházejí o statisíce jen proto, že si před demontáží nevyfotí starý kotel. Jak s oblibou říkám: mít chatu není pro dotaci problém, ale nemít fotku starého kotle ano.

To je ale jen špička ledovce. Ta největší chyba u dotací spočívá opět v tom nešťastném pořadí rozhodnutí – lidem zkrátka chybí jasný strategický plán obnovy. A tady se znovu dostáváme k renovačnímu pasu, který jsme zmínili na začátku. Zvlášť u větších investic a čerpání dotací z Nové zelené úsporám je to dnes pro banky i úřady naprosto klíčový dokument.

V čem se tento renovační pas liší od běžného projektu, který mi standardně nakreslí projektant?

Luděk Lošťák: Projektová dokumentace vám dává odpověď na otázku „Jak to postavit?“. Renovační pas vám ale odpoví na ty mnohem důležitější otázky: „Co postavit, kdy s tím začít a jestli na to vůbec máme peníze?“ Poskládá vám jednotlivé etapy tak, aby na sebe logicky navazovaly a vzájemně se neblokovaly. Právě tenhle nadhled a propojení techniky s financemi je důvod, proč se bez pasu už brzy neobejdete u žádné větší dotace nebo výhodného úvěru na bydlení.

Co byste tedy na závěr vzkázal každému, kdo plánuje investici do staršího domu?

Luděk Lošťák: Nepřeskakujte fázi příprav. Než pošlete první poptávku řemeslníkům, nechte si vypracovat objektivní technické posouzení stavu – ať už formou renovačního pasu před velkou přestavbou, nebo technickou inspekcí před samotnou koupí. Nezapomínejte ani na Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB), který je často zákonnou nutností. Odborná prevence a správné pořadí kroků na začátku je zkrátka vždycky násobně levnější řešení než zdlouhavé soudní spory, řešení havárií a nákladné reklamace.

Autor článku: Pavel Jartym