6 věcí, které by o černých stavbách a jejich legalizaci měl vědět každý majitel nemovitosti
- Pavel Jartym
- 24. 3.
- Minut čtení: 4
Černé stavby v Česku rozhodně nevznikají jen ze zlé vůle, ale často z naší pověstné kutilské vášně a neznalosti pravidel.
Na rádiu Bláník si tomto palčivém tématu povídali s Luďkem Lošťákem, expertem ze společnosti Comfort Group.
Z celého rozhovoru jsme pro vás vybrali to nejzajímavější, co by měl vědět každý majitel nemovitosti. Některé postřehy vás možná velmi překvapí!
Legalizace stavby vyžaduje autorizovaného architekta
Řada lidí si stále myslí, že dodatečná legalizace drobné stavby je jen drobná úřední formalita. Luděk Lošťák ale upozorňuje na nejčastější generační mýtus:
„Když jsem byl malej kluk, děda si vzal čtverečkovaný papír, nakreslil si to v ruce, odnesl na stavební úřad a dostal razítko. To už dneska prostě nefunguje.“
K jakékoliv legalizaci dnes nutně potřebujete autorizovanou osobu, tedy architekta či projektanta. Důvod je prostý – laik zkrátka nedokáže odborně posoudit statiku nebo požární bezpečnost, a úřady logicky nechtějí riskovat, že vám střecha spadne na hlavu.
Jak to, že i obyčejná pergola může úředně změnit celý dům?
Stavba pergol patří mezi vůbec nejčastější terénní úpravy na českých zahradách. Samostatně stojící pergola do 25 metrů čtverečních, která není pevně ukotvená v zemi (například betonovými pasy), je z pohledu úřadů v pořádku a po dokončení ji stačí pouze ohlásit. Obrovský chyták ale přichází ve chvíli, kdy ji opřete o zeď.
„Jakmile je pergola konstrukčně připojená k domu, započítává se do celkové zastavěné plochy a mění tvar budovy. V tu chvíli se z ní stává stavba, která neodpovídá původním nákresům, a tedy v podstatě černá stavba.“
Proč u drobných staveb nerozhoduje jen velikost?
Mnoho lidí se mylně domnívá, že stavby do 25 m² nevyžadují žádné povolení. Ve skutečnosti ale hraje obrovskou roli i jejich výška, účel užívání, umístění nebo odstup od hranice pozemku. Zákon rozlišuje více kategorií drobných staveb, které podléhají různým režimům. Dvě stavby se stejnou plochou tak mohou mít zcela rozdílné legislativní nároky. Slepé spoléhání na „limit 25 m²“ se proto může snadno vymstít. Více informací najdete v samostatném článku.
2. Pojišťovna vám při požáru nemusí nic vyplatit
Tohle je argument, který by měl přimět k zamyšlení každého majitele. Představte si, že máte nemovitost pojištěnou na původních 120 m², ale následně si bez ohlášení a kolaudace přistavíte podkroví a obytnou plochu zdvojnásobíte. Zaděláváte si tím na obrovský finanční problém.
„V tu chvíli máte v domě úplně jiné požární úseky a jinou charakteristiku užívání domu. Když nastane požár, pojišťovna se vám může slušně omluvit s tím, že přesně takový dům vlastně nikdy nepojišťovala,“ vysvětluje Lošťák.
3. Digitální mapy vidí všechno (ale lidé se bojí ozvat)
Proč lidé tyto situace neřeší dříve? Často se bojí, že by na úřadě „udali sami sebe“.
„Až 30 % poptávek k nám přichází tak, že klient napíše e-mail: ‚Mám černou stavbu, ale detaily vám řeknu raději jen po telefonu.‘ Lidé jsou zahnáni do kouta a bojí se cokoliv komunikovat navenek.“
Úřady přitom nejdou primárně po tom, aby vám stavbu okamžitě zbouraly, ale snaží se vás spíše donutit k nápravě a legalizaci. Je ale naivní si myslet, že se na nic nepřijde. Díky přesným digitálním ortomapám je dnes pro úředníky velmi snadné od stolů odhalit, že reálný tvar vašeho domu neodpovídá půdorysu v katastru.
4. Černá stavba znamená stopku pro hypotéky i prodej
Pokud si myslíte, že černou stavbu nebo nezkolaudovanou přístavbu „nějak vyřešíte“, až budete dům za pár let prodávat, narazíte na několika frontách. Zaprvé to bude obrovský administrativní problém pro realitního makléře. A zadruhé – a to je fatální – zasáhne banka kupujícího.
„Banka neumožní zápis zástavy proti černé stavbě a logicky tak neuvolní kupujícímu peníze z hypotéky. Prodávající se tak těsně před vysněným podpisem smluv dostává do obrovského tlaku,“ podotýká Luděk Lošťák.
5. Stavba se nepromlčuje. Ani po 10 letech problém nezmizí
Mezi českými kutily se velmi často traduje mýtus, že pokud černá stavba bez povšimnutí úřadů stojí už deset let, je takzvaně promlčená.
„S tím bych úplně nesouhlasil. To, že stavba není zkolaudovaná 10, 20 nebo 30 let, rozhodně neznamená, že to přestal být problém. K mírnějšímu posuzování se přistupuje jen u velmi starých staveb, zhruba nad 50 let.“
Stavební úřad vám ale rozhodně neuvěří a neodpustí situaci, kdy na místě původní malé zahrádkářské chaty vyrostl před dekádou nelegální patrový rodinný dům.
6. Bagr na zahradu vám ale úřad hned nepošle
A na závěr trochu uklidnění. Mnoho majitelů žije v představě, že jakmile se na nelegální přístavbu přijde, úřad nařídí okamžitou demolici. Luděk Lošťák tyto obavy mírní:
„Pracovník úřadu nemá tendenci fyzicky tlačit věc do extrému a rovnou nařídit odstranění stavby. Vždy se vás bude primárně snažit přimět k legalizaci. Odstranění stavby je až ten úplně nejzazší možný scénář.“
K demolici úřad přistupuje převážně až ve chvíli, kdy majitel zcela ignoruje výzvy, nespolupracuje, případně úředníkům nadává. Nebo v případě, kdy stavba hrubě ohrožuje své okolí – například zasahuje do ochranných pásem inženýrských sítí či biokoridorů. Pokud ale od začátku konstruktivně komunikujete, úřad se s vámi bude snažit situaci narovnat.
Co dělat, když máte podezření na černou stavbu v sousedství?
Luděk Lošťák doporučuje začít vždy lidským přístupem – místo okamžitého anonymního udání zkuste oslovit souseda napřímo. V klidném tónu mu můžete říct, že vám stavba připadá podezřelá, třeba proto, že není vidět v katastru, a zeptat se, jak vznikla. Pokud ale dotyčný odmítá komunikovat nebo se chová arogantně, je namístě obrátit se na stavební úřad a podat oficiální podnět k prověření. Úřad má poté povinnost situaci prověřit a případně zahájit řízení.
Nechcete v tom být sami? Nechte úřady na nás
Zjistili jste při čtení těchto bodů, že byste i vy měli dát na svém pozemku „papíry do pořádku“? Celý proces dodatečné legalizace sice trvá běžně 3 až 7 měsíců, ale naštěstí na něj nemusíte být vůbec sami.
V Comfort Group umíme kompletně vyřídit veškeré papírování, zpracovat projektovou dokumentaci i převzít složitou komunikaci s úřady na základě plné moci.
„Prosíme jen klienty, aby si na začátku ujasnili, co přesně chtějí, a pokusili se dohledat k domu veškeré staré podklady. Neumíme totiž věštit z křišťálové koule,“ dodává na závěr úsměvem Luděk Lošťák.
Nečekejte, až vás úřad vyzve k nápravě sám. Podívejte se na náš specializovaný web pro legalizaci černých staveb nebo nás rovnou kontaktujte poptávkou pro nezávaznou konzultaci.
Autor článku: Pavel Jartym
