Renovační pas jako investiční nástroj: O kolik procent může reálně zvednout tržní cenu domu?

Když se řekne rekonstrukce, většina lidí vidí polystyren, nová okna nebo tepelné čerpadlo. Zkušení investoři a bankéři ale vidí něco jiného: riziko versus potenciál. Na realitním trhu se v roce 2026 rozevírají nůžky. Na jedné straně jsou nemovitosti připravené na budoucnost, jejichž hodnota roste. Na straně druhé jsou domy, které se stávají tzv. uvízlými nemovitostmi, jejichž provoz je drahý a renovace bez koncepce riziková.

Renovace bytu či rodinného domu

Rozdíl mezi těmito dvěma skupinami často netvoří miliony v hotovosti, ale jeden strategický dokument -  renovační pas.

Konec "lepení děr": Proč intuice při renovaci selhává

Majitelé domů často postupují intuitivně. Vymění to, co je vidět, nebo to, na co je zrovna dotace. „Z odborného pohledu je to jedna z nejčastějších chyb, která investorům zamyká potenciál domu,“ upozorňuje Luděk Lošťák, ředitel společnosti Comfort Group, která se na strategické řízení renovací specializuje již přes 20 let.

Typický příklad? Majitel investuje statisíce do tepelného čerpadla, ale dům nemá vyřešenou obálku (zateplení, okna). Výsledek je technicky i ekonomicky tragický: drahá technologie běží na plný výkon, rychle se opotřebovává a úspora je minimální. „Dům stále ztrácí energii stěnami a střechou. To je chvíle, kdy se investice mění v náklad,“ dodává Lošťák.

Často se také stává, že se majitelé místo s projektantem radí přímo s řemeslníky. Ti sice umí skvěle lepit polystyren, ale nevidí dům jako celek. Jak upozornil Luděk Lošťák v analytickém rozhovoru pro Ekonews.cz: "Lidé si způsobí řadu technických problémů... „Jednou z chyb je, že se zákazník domluví na zateplení fasády a až po dokončení zjišťuje, zda by na to mohl zpětně žádat o dotace. V řadě případů je to již nevratné."

Renovační pas tuto "řemeslnickou slepotu" eliminuje. Neřeší jen to, jak zateplit, ale zda to dává smysl vzhledem k dotacím a budoucímu zdroji tepla. Není to stavební povolení ani projekt pro úřady.

Je to cestovní mapa. Definuje tzv. etapizaci – logickou posloupnost kroků, kde krok A (např. zateplení a výměna oken) technicky připraví dům na krok B (dimenzování zdroje tepla) .

Matematika trhu: pas, který vydělává až 20 %? 

Proč by měl pas tak zvednout cenu domu? Odpověď leží v datech ze zahraničních i tuzemských trhů.

Studie společnosti Knight Frank naznačuje význam fenoménu „Green Premium“, kdy se jedná o cenovou prémii, kterou trh připlácí za energeticky úsporné a doložitelně „zelené“ budovy, protože mají nižší provozní náklady a menší regulační riziko. Podle jejich analýzy trhu mají budovy s doložitelnou energetickou efektivitou a certifikací prodejní prémii 8 až 18 % oproti standardním stavbám.

Data společnosti JLL jdou ještě dál – u špičkově certifikovaných budov uvádějí nárůst kapitálové hodnoty až o 20,6 %. Je ale možné taková čísla automaticky vztáhnout na rodinný dům na českém venkově?

„Nalijme si čistého vína. Data JLL jsou platná, ale odrážejí špičkový komerční trh. Realita českého rezidenčního trhu je střízlivější, ale o to zajímavější, když ji rozebereme do hloubky,“ krotí optimismus Luděk Lošťák, ředitel Comfort Group. „Podle meta-analýz desítek modelů z evropského trhu (např. University of Glasgow) nepřináší skok v energetické třídě automaticky pětinu ceny navrch. Realita se pohybuje spíše mezi 1 až 3 % nárůstu hodnoty za každý energetický stupeň. Pokud tedy posuneme dům z třídy G do třídy B, bavíme se čistě matematicky o zhodnocení v rozmezí 5 až 10 %.“

Znamená to tedy, že Renovační pas se „nevyplatí“ tolik, jak se tvrdí? Právě naopak. Lošťák upozorňuje na druhou stranu rovnice, kterou prostá statistika nevidí.

„Těch zbylých 10 % hodnoty totiž neleží v tom, že máte ‚áčko‘ v průkazu. Leží v tom, že nemáte ‚géčko‘ s rizikem. Evropská data jasně ukazují, že domy v třídách F a G se prodávají se slevou (diskontem) 2,5 až 3,5 % oproti průměru. Když k tomu přičtete neochotu kupujících jít do rizika skrytých vad u domů bez dokumentace, reálná propast se prohlubuje. Renovační pas tak funguje dvojfázově: nejprve odstraní slevu za riziko a následně přičte prémii za kvalitu (Green Premium). Až součet těchto dvou efektů dělá onu zajímavou dvoucifernou návratnost.“

Co je to Brown Discount aneb sleva za riziko?

Brown Discount (česky zhruba sleva za ‚hnědé‘, neefektivní a nejisté domy) je cenový diskont, který kupující automaticky uplatní u nemovitostí s vysokou energetickou náročností, nejasným technickým stavem a bez plánu renovace. 

Dům je pro něj ‚černá skříňka‘: neví, co ho čeká, a proto si do ceny promítne rezervu na rizika a budoucí náklady. Pokud ale prodejce předloží renovační pas, mění se psychologie obchodu.

„Kupující nevidí jen starý dům. Vidí jasně definovaný potenciál a přesný finanční plán investic. Ví, že když do domu vloží 2 miliony podle plánu, získá nemovitost v hodnotě 8 milionů. To je argument, který eliminuje tlak na slevu,“ vysvětluje dále Luděk Lošťák.

Banky milují předvídatelnost

V době přísných podmínek pro hypotéky a tlaku na ESG reportování (udržitelné finance) se Renovační pas stává silným nástrojem i při jednání s bankou. Banka nepotřebuje vědět, jakou barvu bude mít fasáda. Potřebuje vědět, zda bude investice bezpečná a zda zvýší hodnotu zástavy.

Renovační pas dává bankéři do ruky:

1. Nezávislé posouzení technického stavu (nikoliv jen odhad).

2. Finanční rámec (hrubý odhad nákladů, který je reálný, nikoliv vycucaný z prstu).

3. Dotační strategii (ukazuje, že část úvěru bude umořena z dotace NZÚ) .

Ačkoliv pas sám o sobě úvěr negarantuje, radikálně zvyšuje bonitu záměru. Pro banku přestává být klient „stavebním dobrodruhem“ a stává se „informovaným investorem“ .

Závěr: První krok, který rozhoduje o výsledku

Rekonstrukce domu je dnes investicí v řádu 1 až 4 milionů korun. Začít takový projekt bez plánu je hazardem s rodinným rozpočtem. Renovační pas, ať už ve variantě Standard nebo Premium, stojí zlomek této ceny a jeho hodnota spočívá v tom, co vám ušetří – nervy, chybné kroky a utopené náklady.

Jak říká Ing. Eugenie Alexandra Kochaniewicz z projekčního týmu Comfort Group: „Ne každý musí rekonstruovat hned. Ale každý by měl vědět, jak to udělat správně, až ten čas přijde.“ https://www.renovacni-pass.cz/poptavka 

Autor článku: Pavel Jartym