Nákres je jen začátek: Proč o úspěchu stavby rozhoduje inženýring a čas

Většina investorů zažívá na začátku svého stavebního projektu pocit euforie. Architekt jim odevzdá nádherné vizualizace, rodina už v duchu vybírá barvu fasády a všichni mají pocit, že zítra se může začít kopat do země.

Hezký obrázek totiž není stavební povolení. Pro získání stavebního povolení je nezbytný tzv. inženýring – proces komplexní administrace a koordinace, který zásadně ovlivňuje termín zahájení stavby a její finální náklady.

Česká realita: 246 dní v úředním procesu? A jak jsme na tom ve světě?

Cesta ke stavebnímu povolení rozhodně nefunguje tak, že byste pouze vyplnili jeden formulář a odevzdali ho na podatelnu. K projektové dokumentaci je nutné získat souhlasná stanoviska od desítek takzvaných dotčených orgánů státní správy (DOSS).

Klienty často překvapí, s kým vším musí jejich projekt ladit. Bavíme se o vyjádření hasičů, hygieny, odboru životního prostředí, památkářů, správců inženýrských sítí a samozřejmě sousedů,“ přibližuje úřední praxi Luděk Kotík, který v Comfort Group řídí projektantskou činnost. „Každý z těchto orgánů má navíc své vlastní zákonné lhůty a specifické technické požadavky, které mají zajistit bezpečnost a veřejný zájem. Pokud se na to odborně nepřipravíte, i drobný formální nedostatek v žádosti povede k přerušení řízení a citelnému zdržení.

Tuto časovou náročnost potvrzují i mezinárodní data. Podle posledního skutečně globálně srovnatelného měření Světové banky (ve zprávě Doing Business 2020, jejíž sběr dat skončil těsně před covidem) trvalo vyřízení stavebního povolení v modelové situaci v ČR v průměru 246 dní. Samotná OECD (Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj) navíc naše povolovací procedury otevřeně označila za velmi náročné na čas i zdroje.

Abychom to ale uvedli na pravou míru – Česko rozhodně není tím nejpomalejším místem na planetě, ačkoliv se to tak stavebníkům občas může zdát. Z dat Světové banky vyplývá, že vůbec nejdelší číselně vykázaný proces měla Kambodža s extrémními 652 dny. Ještě hůře dopadly ekonomiky s označením „No Practice“, jako jsou Sýrie, Libye nebo Jemen, kde byl proces kvůli situaci v zemi zcela neměřitelný.

Na opačném konci žebříčku naopak figuroval Singapur, kde zisk stavebního povolení zabere pouhých 35,5 dne.

Zajímavým detailem metodiky však je, že nejkratší čas automaticky neznamená nejlepší systém. Index totiž hodnotil také počet procedur, finanční náklady a kvalitu kontrolního rámce.  Právě proto žebříčku v celkovém pořadí vévodil Hongkong, zatímco superrychlý Singapur skončil až pátý.

Čas jsou peníze: Co vás může stát rok zdržení?

Chybné a neodborné postupy při obíhání úřadů zcela běžně prodlouží start stavby o dvanáct i více měsíců. A právě zde číhá ten největší problém, který si investoři zpočátku málokdy uvědomují. Čas strávený v čekárnách úřadů totiž nemilosrdně požírá váš stavební rozpočet.

Data Českého statistického úřadu (ČSÚ) jasně ilustrují, jak inflace v čase neúprosně prodražuje realizaci. Materiálové vstupy přitom tvoří (podle ÚRS) velmi často 40 až 60 % celkové ceny stavby. Dynamika růstu cen stavebních prací i materiálů v posledních letech (v určitých obdobích šlo i o dvouciferné skoky) má pro investory fatální dopad. Pokud totiž kvůli chybám v papírech získáte povolení o rok později, stavba s rozpočtem 5 milionů korun se vám může reálně prodražit o stovky tisíc. „Peníze, které klient mohl investovat do prvků, jako je tepelné čerpadlo nebo kvalitní kuchyň, se vinou zbytečných průtahů a inflace stávají dodatečnými náklady na stavbu,“ říká Luděk Lošťák, ředitel společnosti Comfort Group.

Nutno dodat, že potíže s dodržením termínů a rozpočtů trápí stavebnictví napříč globální praxí. Hlubší kořeny těchto problémů, kterým lze předcházet už v nejranější fázi jasným definováním cílů, detailně rozebíráme v navazujícím článku Kvalitní stavební poradenství začíná otázkou: „Co od domu očekáváte?“.

Kde se projekt v praxi nejčastěji zasekává?

Ačkoliv zákon stanovuje úřadům standardní lhůty 30 až 60 dnů, vlivem nutného doplňování chybějících informací se proces v praxi protahuje na měsíce. Zde jsou nejčastější úskalí:

• Neúplnost podkladů: V žádostech laicky chybí specializované zprávy, jako je hluková studie, požárně bezpečnostní řešení nebo průkaz energetické náročnosti.
  

• Kolize stanovisek: Požadavky dvou různých úřadů se často dostanou do přímého rozporu (typicky jde o protichůdné nároky památkářů a energetiků).
  

• Digitální pasti: Po zavedení nového Stavebního zákona (od 1. 7. 2024) způsobují nemalé prodlevy také technické limity v digitálním prostředí, například potíže s nahráváním dokumentů do Portálu stavebníka.

Inženýring jako profesionální nástroj řízení rizik

Zapojení profesionálů pro zajištění inženýringu je klíčovým nástrojem pro ochranu investice a řízení časových rizik.

„V Comfort Group fungujeme pro klienta jako navigátor v regulačním prostředí. Naše role spočívá v perfektní znalosti procesů, požadavků DOSS a správného pořadí úkonů,“ shrnuje Luděk Lošťák. „Svěřením inženýringu si náš klient nezajišťuje pouze úsporu svého času, ale především jistotu profesionální administrace, která minimalizuje riziko zdržení a eliminuje tak dopady inflace na rozpočet.“

Vyhněte se zbytečným rizikům a nejasnostem, která plynou z komplexnosti stavebního řízení.

Svěřte proces profesionálům a věnujte svou energii raději tomu, co je skutečně důležité – přípravě na váš nový domov.

Autor článku: Pavel Jartym