Legalizace staveb jako celoevropský fenomén: Hledání cesty k řešení

Při zjištění nesrovnalostí v katastru nebo chybějící dokumentace má řada majitelů nemovitostí pocit, že jde o specifický problém Česka. Ve skutečnosti je to mnohem širší jev. Zahraniční data ukazují, že nesoulad mezi skutečným stavem domu a úředními záznamy je rozšířeným celoevropským tématem.

Podle Evropské investiční banky byla téměř polovina bytového fondu v Evropské unii postavena před rokem 1980. „Byla to specifická éra, kdy se napříč celým kontinentem stavělo a přistavovalo po etapách – z garáže se stala dílna, k domu se přidala veranda, a to často bez detailní projektové dokumentace,“ říká Luděk Lošťák, ředitel Comfort Group.

Právě u těchto starších domů se dnes problémy s dokumentací objevují nejčastěji. Zároveň ale platí, že technická kvalita takových staveb může být v mnoha případech lepší, než se na první pohled zdá.

Problém, který řeší celá Evropa

Např. v Řecku vznikla kvůli rozsahu problému speciální státní online platforma pro evidenci a legalizaci nepovolených staveb a úprav. Deník Kathimerini upozornil, že jen od roku 2009 tam proběhlo 3,48 milionu oficiálních deklarací nelegálních stavebních zásahů. Podobně složitou kapitolu představuje Itálie, kde odborné práce dlouhodobě upozorňují na vysoký podíl historické černé výstavby, zejména v jižních regionech.

Starší dům jako cennější aktivum

Celé téma dnes získává i zajímavý ekonomický rozměr. Podle statistik Evropské unie vzrostly náklady na výstavbu nových domů v letech 2010 až 2024 o 56 %. Starší nemovitost tak není jen stavbou, která s sebou nese určité technické a administrativní otázky, ale stále častěji i cenným majetkem, jehož hodnota může růst.

Právě proto dává větší smysl než dříve mít dům právně i dokumentačně v pořádku. Majitel tím chrání svou investici a snižuje riziko budoucích komplikací při rekonstrukci, financování nebo prodeji.

„Když v Evropě za poslední roky tak výrazně vzrostly náklady na novou výstavbu, starší domy přestávají být jen pozůstatkem minulosti. Stávají se cenným majetkem, jehož hodnota může výrazně růst. O to větší smysl dává mít nemovitost právně i dokumentačně v pořádku,“ doplňuje Luděk Lošťák.

Renovace postupují pomalu

Další důležitý kontext přinášejí data o stavu evropského stavebního fondu. Přibližně 75 % budov v EU má slabou energetickou výkonnost a tempo renovací se dlouhodobě pohybuje jen kolem 1 % ročně. To znamená, že Evropa stále stojí převážně na starších domech, které se mění pomalu. A právě v takovém prostředí se technické i administrativní nesoulady drží velmi dlouho.

Úřady jsou pozornější než dřív

Zatímco některé státy v minulosti volily plošnější legalizační amnestie, jinde se pravidla vymáhají poměrně důsledně. Ve Velké Británii například úřady jen v Anglii vydaly během jediného čtvrtletí, od července do září 2025, celkem 905 exekučních nařízení a dalších 1 247 formálních upozornění na porušení stavebních pravidel u neautorizovaných zásahů.

„Lidé často žijí v přesvědčení, že chybějící dokumentace nebo nepřesnosti v evidenci jsou okrajový problém. Ve skutečnosti jde o velmi častou situaci, která může zkomplikovat prodej, rekonstrukci i financování nemovitosti. Smyslem naší práce je dát majiteli jasný přehled o skutečném stavu domu a ukázat mu bezpečnou cestu k nápravě,“ uzavírá Luděk Lošťák, ředitel Comfort Group.

Nejste si jisti, jaký je první krok ve vašem případě? Než se pustíte do řešení, vyplatí se nejprve zjistit, jak má vypadat kvalitní stavební konzultace a poradenství.

Autor článku: Pavel Jartym