Proč mohou být staré domy nejzajímavější příležitostí na dnešním trhu s bydlením?

Všude se můžeme dočíst, že po krátkém ochlazení letí ceny bytů i domů opět nahoru. Čerstvá data Českého statistického úřadu to jen potvrzují: za rok 2024 vzrostly ceny nemovitostí v průměru o 4,3 %.

Zatímco průměrný rodinný dům stál celorepublikově 51 867 Kč za metr čtvereční, u bytů to bylo 63 521 Kč a v Praze se ceny starších bytů vyšplhaly dokonce na 115 889 Kč za metr čtvereční.

Důvod k panice ale není namístě. Luděk Lošťák, ředitel Comfort Group, upozorňuje, že aktuální zdražování je po loňském ochlazení trhu jen logickým návratem k normálu. Jak jsme si v roce 2023 vedli v datech napříč EU?

• Česko: Mírná korekce o 1,7 % (stabilní trh bez hluboké krize).

• Průměr EU: Pokles o 0,3 %.

• Německo, Finsko, Švédsko: Tvrdé propady přesahující 5 %.
  

„Český trh se na rozdíl od severu či západu Evropy drží stabilně. Z předchozího dvouciferného růstu se zdravě nadechl a nyní se vrací do předvídatelných kolejí,“ hodnotí situaci Lošťák.

Nový úhel pohledu: Proč chtít dům s „vadou na kráse“?

Většina kupujících se dnes upíná na dokonalé novostavby, které ovšem například v Praze běžně přesahují hranici 150 tisíc korun za metr čtvereční, a pro běžnou rodinu se stávají nedosažitelnými. 

Začátkem roku 2025 vyskočily ceny bytů meziročně o zhruba 10 %, zatímco rodinné domy zdražily jen o 1 %. Na první pohled překvapivé číslo má ale logické vysvětlení – a pro kupující v něm může být skrytá příležitost.

Byty táhne nahoru hlavně poptávka investorů a pronajímatelů. Malé byty v městech jsou likvidní, snadno pronajmutelné a nevyžadují téměř žádnou správu. Výsledek? Každý volný kapitál míří právě tam, a ceny letí nahoru nezávisle na tom, kolik si průměrná rodina může dovolit.

Rodinné domy fungují jinak. Jejich trh je méně homogenní – každý dům je trochu jiný, v jiném stavu, s jinou dokumentací, na jiném místě. To přirozeně zpomaluje rozhodování i cenový růst. A právě starší domy s nějakou „vadou" – ať už technickou nebo právní – zůstávají na trhu déle a obchodují se s diskontem, protože většina kupujících se jim vyhýbá z obavy z neznámého.

Co to konkrétně znamená?

Zatímco nový byt 3+kk v Praze dnes běžně přesáhne 10 milionů korun a na trhu vydrží jen dny, starší rodinný dům se srovnatelnou plochou ve vzdálenosti 30–40 minut od centra lze pořídit za výrazně méně – a s pomocí státních dotací (Nová zelená úsporám, Oprav dům po babičce) lze část rekonstrukce financovat příspěvky až v řádu stovek tisíc korun.

Klíčový rozdíl není v tom, zda je dům starý. Je v tom, zda kupující umí posoudit, co je skutečný problém a co je jen neznámé, které lze se znalostmi vyřešit.

Jak proměnit právní nedostatky starších domů v růst jejich hodnoty

Právní nesrovnalosti u starších domů, jako jsou načerno postavené kůlny, přístavby nebo chybějící dokumentace, ztěžují vyřízení hypotéky. Luděk Lošťák situaci z praxe komentuje slovy: „Nezapsaná stavba může být faktor, který přímo snižuje tržní likviditu nemovitosti. Banky jsou dnes při schvalování úvěrů velmi obezřetné – pokud dům oficiálně neodpovídá skutečnosti, proces financování nemusí vyjít.“

Úředním řešením je totiž tzv. pasportizace (dodatečná legalizace úprav) – detailně jsme tento proces rozebrali v našem článku: Když realita neodpovídá katastru.

Jak posoudit potenciál starší nemovitosti?

Klíčem k racionální investici je schopnost odlišit technický nedostatek, který lze efektivně řešit, od překážky, která představuje neúměrné riziko. Zde jsou tři základní kroky pro kvalifikované posouzení:

1. Fáze prověření: Než vůbec vyrazíte na prohlídku, porovnejte inzerované fotografie s online katastrem nemovitostí. Pokud na snímcích vidíte garáž, pergolu nebo jiný objekt, který v mapě nebo dokumentaci chybí, je to jasný signál, že dům bude potřeba prověřit podrobněji.
   

2. Řešitelné vady: Ne každá nesrovnalost musí znamenat stopku. Nepovolené drobné přístavby, chybějící kolaudace nebo zastaralé rozvody mohou být spíše argumentem pro úpravu kupní ceny než důvodem k okamžitému odmítnutí — pokud je zřejmé, že jsou technicky i právně řešitelné.
   

3. Kritické vady: Existují rizika, do kterých se nevyplatí investovat. Patří sem nevratně narušená nosná statika (hluboké trhliny v nosných zdech), aktivní sesuv půdy, nebo dům v záplavové zóně, který vám žádná instituce pravděpodobně nepojistí.

Závěrem

Podle nás se pořád vyplatí hledat zajímavé racionální cesty k bydlenní, než jen přeplácet na nejžádanějších adresách. Slovy Luďka Lošťáka: „Češi považují bydlení za jednu z nejlepších investic a ani vysoké ceny na tom nic nemění. Vždycky existuje cesta, jak si domov pořídit chytře a bezpečně.“

Jděte na to s rozumem. Nebojte se starších domů, pomůžeme vám je relevantně zhodnotit. 

Poptat inspekci nemovitosti.

Autor článku: Pavel Jartym